商业中心地位频受挑战 五马街该怎样迈过五道坎？

　　物业结构杂乱，经营状态低小散

　　何民认为，五马街业态层次感缺乏，最主要因素是物业产权散乱所致。记者调查发现，五马街商铺产权分为国有、集体、私有等三类，同时国有与集体的产权又分属于多个部门。

　　“产权分散，各个业主就会各自追求最大利益，不会考虑到整条街的发展方向。”何民表示。由于产权散乱，影响商家布局的事例并不鲜见，一品牌鞋企欲拿到夹在其两家门店之间的店铺，结果这家店铺的业主却以此为由头，向原有商家要求提高租金，这家20平方米的店铺，年租金高达60多万元。

　　也正是产权的分散，五马街二、三楼的物业很少被利用。据了解，由于产权不同，二、三楼的物业也大多相互隔开，导致一些品牌计划选用二、三楼时，往往无法做，直接导致购物环境变差。

　　另外，一楼商铺也因此变得更为稀缺，租金水涨船高。据悉，一些五马街店铺的租金每年每平方米高达1.5万元至1.8万元，一些位置好的店铺租金更是超过2万元/平方米。因为高租金，一些外来品牌不敢选择在五马街上开店，而选择了大南商圈、时代商圈等。

　　何民说，他们曾多次设想发展大型购物中心，但受五马街物业结构的限制，一直没有实现。据悉，包括Zara、H&M等国际快时尚大牌也因物业因素未能出现在五马街。

　　据统计显示，五马街现有营业面积4万多平方米，单店营业面积超过5000平方米只有去年底刚改造好的一百商场，其余店铺从10多平方米至数百平方米不等，呈现“低、小、散”的经营状态。

　　市商务局局长苏向青说，从商业街发展规律看，一条商业街必须有一至两个大卖场作为支撑，并且拥有各类专业店和超市，具有商业业种齐全和多种经营业态，才能使商业街保持旺盛的生命力。

　　文化底蕴淡去，千年老街渐失看头

　　五马街始建于东晋，至今已有1600余年历史，唐称五马坊，为北宋36坊之一，清代改称为五马街。1984年4月，温州市政府将五马街定为步行街，为温州标志性的购物步行街。1999年3月，五马街被命名为浙江省唯一的国家级“百城万店无假货”示范街，2010年被命名为升级特色商贸示范街。

　　五马街，曾是温州商业文化最浓重的地方。在上世纪八九十年代，五马街还保留有五味和、温州酒家、金三益、第一百货、大众电影院等老字号。我市一位对商业有研究的政府官员说，当初大家对五马街有一个情结，主要是这些老字号符合当时的消费习惯与生活需求，解决了当时人们吃、喝、玩、乐的需求，“五马街更多的文化内涵，体现在其历史渊源中。”

　　而现在，五马街所谓的“老字号”，大部分已不见踪影，千年老街的文化味逐渐被掏空。五味和、老香山等百年老店在历史前进中变得面目模糊。何民认为，苏州观前街比五马街特色突出，当初当地政府部门就全力保留老字号餐饮松鹤楼、得月楼等品牌，使观前街的业态布局更为合理。

　　温州民俗专家金文平说，五马街的文化底蕴重在百年老店，五味和里聪明的小伙计，打理布料生意的金姓三兄弟，请客吃饭最洋气的地方——温州酒家，每一家老店背后都有着一些轶事趣闻，这是几代温州人的共同回忆。“百年老店正是五马街的历史特色所在，应该把这种历史文化和商业结合起来，人们不仅仅可以看到复古的建筑，还能买到温州的土特产，体验到温州的传统文化。”

　　邱向真说，目前五马街的文化氛围太薄弱，传承的、演变的历史没有很好地展现出来，“很遗憾地说，我们现在只是通过一些建筑的墙体展现出一点点历史的风貌。其实，我们更希望提升五马街的文化环境氛围。”

　　数次改造提升，

　　优化转型路漫漫

　　五马街也不是一成不变的五马街。

　　2000年，五马街被市政府列入《温州文化升位计划》，2001年6月，市政府颁发《关于温州市区五马街沿街房屋保护性》文件，欲把五马街建成集购物、商贸、文化、娱乐、居住休闲于一体的综合性商业街。

　　然而，五马街转型之路上，一度误入歧途。当时，五马街改建工程完工后，市旧城改建指挥部五马步行街管理办公室承担起它的日常管理职能。作为建设单位，这个管理办公室没有执法权，五马街曾一度沦落到“小摊小贩盛行，沿街残疾乞丐爬行，白卵三轮车横行”的局面。一直到2009年底，五马街移交鹿城区政府管理后，“禁摊、禁乞、禁骑、禁噪”才收到不错效果。

　　此后，鹿城区有关部门也数次进行五马街改造提升工程，通过优化休闲广场设施、打造绿色景观示范街等形式提升五马街的文化休闲功能，但收效不明显。对此，邱向真说，自10年前的改造后，后来就没有整体改造提升，“最近几次改造提升，说实话只是修修补补式的，没有整体的改造提升，是难以达到效果的。”

　　何民认为，五马街近几年的发展方向不明，其中原因之一是发展过于市场化，缺乏政府部门助力。国内一些比较知名的商业街，几乎均有政府主导的影子，像上海南京路、苏州观前街、成都春熙路等。上海的淮海中路东段，在十来年前商业氛围一直处于不温不火的境地，几年前上海市着手改变淮海中路一头热的局面，开始介入其中发展，编制长远发展计划，着力引入一些国际品牌，致使目前淮海中路东段人气渐旺，苹果、LV、卡地亚等国际大牌均陆续入驻。

　　苏向青说，由于我市在城市道路、停车位等基础设施的建设和管理上，没有充分考虑商圈运转的内在需求，特别每逢到大型节假日，中心城区交通十分拥堵，严重影响了消费者购物的积极性，成为制约城市商业发展的一大瓶颈。

　　(记者 郑俊杰 周俊朗 实习生 杨晓宴)