五月楼市迎来开盘高峰期

　　温州网讯在红五月的火热氛围中，温州楼市迎来了第一波开盘高峰期。如国际华府推快了开盘节奏，进入了询价阶段，计划提前开盘，时代滨江、凤凰城、京都府都纷纷跟上脚步加快后期推盘节奏。据温州大学房地产研究所研究员向洋介绍，五月温州共有6个楼盘进入开盘阶段，其中国际华府、时代滨江等为新增楼盘，其余几个都为分期推盘的楼盘。

　　板块纷争，楼市竞争近身肉搏

　　2013年是温州楼市板块齐动，精彩纷呈的一年，这一年，楼市将发生变局，不再是一个板块领衔主演，集万千宠爱于一身。

　　据悉，近期开盘的几个楼盘之间竞争激烈，瓯海中心区板块国际华府，龙湾中心区板块万科珑庭、凤凰城，滨江七都板块江山邑、时代滨江、外滩首府等楼盘轮番上阵，“亮户型、摆品质、说品牌、讲配套、秀前景”，让刚需客户看花了眼睛。

　　在外滩首府的展厅里，王先生在细细地了解楼盘的户型机构，规划设计，“想买套100平方米左右的户型给儿子结婚用，但一直没有找到称心合意的，最近各楼盘活动多，我就多出来看看。”从国宾1号到时代滨江，再到外滩首府，这是王先生这个礼拜第三次带着家人出来看房了。

　　较之前两年的卖方市场，当下的购房者无疑是这一轮板块竞争的实际受惠者。向洋表示，随着楼市竞争的激烈，各大楼盘纷纷使出浑身解数，提升户型的实用型，比拼品质，稳定价格，完善配套去吸引刚需客户的眼球。

　　明晰思路锁定优质客源

　　随着开发商营销活动力度的加强，各个楼盘活动的现场人气爆棚，动则三五千人的人气，或是上万客户的报名，其中不乏各路“打酱油”的礼品客与专业的江湖人士。开发商在巨量的客源中开始筛选优质的诚意客源。

　　三角洲地产机构陈好介绍，城镇化进程、M2超发、输入性通胀和土地财政是楼市吸金的源头，更是吸引刚需和改善性置业客户毅然出手的主要动因，其中“主城再改、城区挤出、乡镇初改、郊县进城”四大主流置业群体支撑着温州楼市的强劲购买力并成为开发商营销的目标新宠。

　　“主城再改”是指温州主城区的二次以上改善性消费置业群体，他们的置业需求为大三房或舒适四房，面积130-150平方米，重视地段、交通、规模和品质；“城区挤出”是指被主城区高房价挤向副城区的置业群体，他们的置业需求为2+1房或舒适三房，需要有两个卫生间和大阳台，面积需求为88-110平方米，重视交通、总价、空间拓展和首付；“乡镇初改”为主城区周边乡镇和瓯海、龙湾副城区居民，他们向往城市生活，从自建房、村民联建房或三产返回指标房中搬出，进行初次改善置业，他们的置业需求为大三房或小四房，喜欢阳台多、客厅大、有充裕的储藏空间，面积需求为110~140平方米；而“郊县进城”为温州下辖郊县进城置业客户，多为替子女进城工作购买，他们的置业需求为舒适3房或小四房，因为父母有进城居住需求，多要求次卧和儿童房有宽敞空间，面积需求为110-140平方米；正是上述温州楼市“精装四大客群”支撑着持续涌现的置业需求。

　　快建快销开发商青睐薄利多销

　　六个月开盘、五个月开盘，温州开发商的操盘理念，正在完成从“单盘利润率”到“资本滚动率”的全面换位。强调”快销“，开发商纷纷祭出“平价”这一终极杀手锏，与此对应的是购房者们的积极介入，带动楼市销售热潮。

　　在城市楼盘竞争激烈的瓯海中心区，无论是国际华府，还是华鸿·中央城都走进了快速开发的良性循环，“快速开发与快速销售，以平价赢取市场追捧，成功摆脱瓯海中心区未来楼市供应的巨额放量和同质化竞争。”据行业人士介绍，今年瓯海中心区的住宅除了目前已有的30万平方米左右的供应量，未来新增供应量预计将会达到30万平方米之多。快速滚动开发成为开发商实现资本滚动利润率的有效手段。

　　“主要跟房地产高增长时代的结束，房市利润空间逐渐摊薄，开发商销售方式转变，多采取快建快销的方式，以提高运营效率来促进利润增长有关。”行业人士点评，“而这种销售方式可能是此后市场运用的主流运营方式之一。”

　　根据我市公布的2013年度土地供应计划，今年温州市区拟供应住宅用地17宗、922亩，商服用地57宗、3033亩。占地93亩的七都03-C-16地块，占地111亩的龙湾瑶溪南D-4地块，占地148亩的开发区滨海园区B601-a地块，占地102亩的茶山街道霞岙村E22地块和占地61亩的黄屿A10、A39等规模较大的住宅地块，都已进入今年的出让计划。其中龙湾区、温州经济技术开发区和温州生态园占据供地规模的前三位，分别为402.39亩、212.13亩和163.29亩。

　　今年住宅用地供应规模略少于去年计划的20宗、1116亩。计划出让面积较大的首推瓯海中心区周边和龙湾中心区。

　　截至4月中旬，温州市区共供应商品房建设用地近1500亩，成功出让了1243.16亩，其中住宅(含商住)供应了563.36亩，成功出让395.5亩，还有167.85亩住宅用地在挂牌出让中，部分地块已有意向拍地者。

　　据介绍，土地偏远化换来的是地价的走低，更支撑着温州城区房价在未来较长一段时间持续“领跌全国”。也正因为地价的下降，大面积土地的推出和勾地制度的推行，温州地产商也从全封闭市场发展为全国性市场。未来温州的地产格局、开发理念、资本滚动率和品质营造都将被打破，外埠品牌企业和本土资金联合、国内大资金的进入和远郊大盘开发的造城运动将成为温州楼市的新看点。记者陈欣欣陈万里