城中村改造、农房改造集聚、城市建设房屋征收“三策合一”

图为6月25日状元街道周宅村旧房拆迁现场。柯露霞 摄

    城中村改造、农房改造集聚建设、城市建设房屋征收，这三项涉及广大老百姓切身权益的政策，将“三策合一”，统一一个标准。“三策合一”将大大方便群众，并且最大限度地保障房屋所有权人的合法权益。
　　房屋拆迁征收标准不统一，政策不一致，让拆迁人天天要学复杂的政策，老百姓面对政策如雾里看花，这种局面不仅影响拆迁征收工作，影响城市建设发展的速度，往往还容易引发干群矛盾，成为发展的“绊脚石”。随着我区“三策合一”政策的出台，这种局面将不复存在。

　　“三策合一”政策适用于龙湾区范围内城中村改造与农房改造集聚建设(以下简称“村房两改”)。“村房两改”建设涉及国有土地上房屋征收和补偿的，按照《温州市龙湾区国有土地上房屋征收与补偿实施细则(暂行)》规定的程序和要求组织实施。

　　“三策合一”置换对象为龙湾区纳入“村房两改”建设范围内拥有合法产权的在册农户住房以及其他住户住房。置换后，置换户自愿有偿退出宅基地。无房户可参照政府有关保障性住房政策执行。置换的范围原则上在街道范围内进行置换，确需跨街道置换的由属地街道审核后报区政府批准，并根据地段不同进行价格差别置换。

　　城中村实行整村或符合规划利用连片改造的，必须经村民代表大会同意启动土地征收。改造范围内全体住户置换意向达到95%以上，报区政府申请启动。

　　区政府为“村房两改”建设责任主体。各街道为实施主体，承担实施方案制定、项目前期及立项、土地征收、公寓房建设、设施配套、补偿置换、政策处理、社会维稳等工作。各街道要建立“村房两改”建设领导小组，设立办公室，与街道新农村建设投资有限公司(以下简称农投公司)合署办公，作为“村房两改”建设实施平台。

　　区委农办(统筹办)承担相关政策制定、日常指导、综合协调、督促检查、政策咨询等职能。

　　区城市化建设办公室具体负责“村房两改”建设实施计划和方案的制订，指导开展入户调查，收集相关基础数据，以及相关指导、协调、督查等工作。

　　区财政局指导各街道做好“村房两改”建设项目资金筹措工作，加强“村房两改”建设项目的资金监管，确保建设资金安全、有效使用。

　　区征管办负责全区范围内的房屋征收与补偿的日常管理工作，审定房屋征收补偿安置方案并上报区政府颁布征收通告，负责指导、协调、监督房屋征收实施单位依法组织实施城中村改造的国有土地上房屋征收与补偿工作。

　　【政策解读】

　　置换形式

　　房屋所有权人可以选择货币补偿或产权置换。

　　合法房屋（包括未经登记建筑经认定为合法的，下同）所有权人选择货币补偿的，其旧房由具有法定资质的房地产价格评估机构进行评估后补偿。

　　选择货币补偿的，需出具置换户本人（户）已有住宅合法证件或已购住宅房屋合同（人均住房建筑面积不少于30平方米），并签订正式协议。

　　房屋所有权人选择产权置换的，按照“一三落地、三五底顶、合法面积、违章不计”及“异地就近、征改结合、户为单位、鼓励连片”的总体要求进行置换。凡自愿退出宅基地与住房的，可以根据实际情况选择以下一种方式置换：

　　第一种形式：以其合法房屋面积按1:1等面积确定应置换建筑面积。

　　第二种形式：以其合法房屋宅基地基底面积按一倍至三倍的标准确定应置换建筑面积。

　　第三种形式：以在册常住农业户口按人均30~50平方米或非农业户口按人均20~30平方米标准确定应置换建筑面积。

　　置换面积及价格

　　房屋所有权人选择产权调换，按下列方式中自行选定其中一种方式置换，其置换面积和价格规定如下：

　　（一）选择“合法面积”置换。

　　按其合法房屋面积1:1确定应置换建筑面积。

　　其合法房屋与置换房相等面积部分的价格按建安成本价计算。

　　（二）选择“一三落地”置换。

　　按其合法房屋宅基地基底面积一倍至三倍的标准确定应置换建筑面积。

　　其合法房屋与置换房相等面积部分的价格按建安成本价计算；应置换建筑面积中超出被搬迁房屋合法面积部分的，按政策内增购价计算。

　　（三）选择“三五底顶”置换。

　　以在册常住农业户口按人均面积30平方米（另有房屋的应合并计算）计算应置换建筑面积。

　　其合法房屋与置换房相等面积部分的价格按建安成本价计算；应置换建筑面积中超出被搬迁房屋合法面积部分的，按政策内增购价计算。

　　在房源许可情况下，可给予增购，但人均面积最高不超过50平方米，增购价格按市场评估价一定比例优惠。

　　置换房面积中超过上述应置换建筑面积部分，按市场评估价计算。

　　房屋所有权人系搬迁范围内非农业户口选择产权置换的，按人均面积20平方米（另有房屋的应合并计算）计算应置换建筑面积。

　　其合法房屋与置换房相等面积部分的价格按建安成本价计算；应置换建筑面积中超出被搬迁房屋合法面积部分的，按政策内增购价计算。

　　在房源许可情况下，可给予增购，但人均面积最高不超过30平方米，增购价格按市场评估价一定比例优惠。

　　置换房面积中超过上述应置换建筑面积部分，按市场评估价计算。

　　旧房的价值、置换房的市场评估价以及房屋结构成新率等，由具有法定资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　因置换房套型设计原因，置换房套内建筑面积超出协议置换建筑面积10平方米（含）以内的，按政策内增购价计算；超过10平方米以上的，按市场评估价一定比例优惠。

　　根据“村房两改”项目集聚置换所处的不同区位等级，确定不同的价位（平均价）。被置换旧房与置换到集聚建设新社区不属同一区位等级的，应结合区位等级计算区位差价。

　　众用分摊面积价格、层次差价、朝向差价等标准，由属地街道根据实际情况，在实施方案中予以明确。

　　置换房地下停车位价格按签订《房屋置换补偿置换协议书》时的市场评估价优惠计算。

　　营业房和工业用房的置换补偿参照区国有土地上房屋征收与补偿有关政策执行。

　　原使用功能为住宅，后改为生产工场或仓库的，按住宅用房予以补偿置换，其工场内的设施由置换对象自行搬迁。

　　已领取营业执照的住宅房屋经认定不符合营业房安置规定的，可给予适当经济补偿。

　　置换程序

　　城中村改造项目就近安置的产权置换房屋认购实行“早搬迁先认购”方式。房屋所有权人在规定的签约期限内签约的均视为“并列第一”，产权置换房屋认购时应当先通过抽签产生认购顺序号；房屋所有权人未在规定的签约期限内签约的，产权置换房屋认购顺序根据各房屋所有权人签约先后顺序确定。农房集聚置换依照本村、本街道、全区的顺序予以置换，按以下程序进行：

　　1.申请。符合条件的置换对象，以户为单位向所在村委会书面提出自愿置换的申请。

　　2.公示。申请经初审后，对符合置换要求的，在被置换区域范围内进行公示，接受群众监督，公示时间为7天。经公示无异议的，由街道汇总，报区政府备案。

　　3.签约。由改造区内属地街道农投公司与村集体经济组织或村委会以及置换户三方签订置换协议和宅基地征收协议；涉及置换地为国有土地性质的，由属地街道与置换户签订置换协议和国有土地使用权收回协议，并经国土资源部门审核，报区政府批准收回土地所有权。协议签订后，置换户按照协议约定预付置换房建房款。

　　4.注销。经批准的置换户，在约定的时间内，由属地街道农投公司代为收回原住房的农村集体土地使用证、房屋所有权证等相关证件，并报区有关部门依法注销。

　　5.交房。新社区建成后，由置换户在协议约定的时间内自行拆除原有住房及地面附属设施。经验收合格，由属地街道农投公司办理相关结算手续，交付钥匙。层次差、朝向差按相关文件要求结算，其所得补偿、预交房款和公寓房价款实行货币差额结算，多还少补。手续齐全后，办理入住手续。

　　人口认定

　　“村房两改”中可计算为置换（安置）面积的人数，以《户口簿》上在册的属地常住农业户口为依据。

　　（一）下列人员可计为置换（安置）面积人口数：

　　1、原为属地正式农业户口，现已迁往部队的现役义务兵、初级士官，援外工作人员和留学生。

　　2、按规定户口迁往所在学校的大、中专在读学生。

　　3、大、中专学校毕业生自主择业，未予回迁为农业户口；因服役“农转非”，退役时自主就业或回乡的；未允转迁回户口的退役士兵、复员士官，但系村集体经济组织成员的。

　　4、已领取《独生子女父母光荣证》的夫妇，独生子女按2个人口数计算。

　　5、在本意见生效之前，因不符合法定条件而生育的子女，已登记在册为属地农业户口、且已缴纳或补缴社会抚养费的。

　　6、已婚的农户尚未生育子女的，可按增加1个人口数计算。

　　7、因土地征用，未安置落实到单位工作，仍为村集体经济组织成员而已“农转非”的人员。

　　8、多子女户共同赡养的老人，按照家庭全体成员共同协商结果的协议书确定可计算置换（安置）面积的人口数。

　　9、原为属地农业户口，现因服刑或被劳动教养而被注销户口的人员。

　　10、根据政府有关规定应计入置换（安置）面积人数的其他情况人员。

　　（二）有下列情形之一的，不可计入计算置换（安置）面积的人口：

　　1、在认定可计算置换（安置）面积人口截止日之后不符合法定条件而生育的子女。

　　2、家庭成员中现仍为农业户口，但现在党政机关、国有企事业单位的在编工作人员且已享受过政府住房优惠政策的人员。

　　（三）关于华侨户计算入置换（安置）面积人口的规定：

　　原为属地村农业户口，且在属地村尚有住房，现已定居国外的华侨户，根据《浙江省华侨权益保障暂行规定》（浙政发〔2006〕75号）第十四条之规定，可享受当地村民同等待遇。以定居国外之前产权人直系亲属常住户口在册人数为依据，可计算为置换（安置）面积的人口（已亡故人员不计）。

　　（四）本办法仅作为在“村房两改”中可计算为置换（安置）面积人数的依据。各街道根据当地实际制订“村房两改”可计算置换（安置）面积的人口认定细则。(黄静)