温州大量农房集聚、城中村改造项目上马
大量农房集聚、城中村改造项目上马
2012市区楼市供应量调查连续报道之四
日前，市住建委公布了今年市区城中村改造目标：2012年市区城中村改造新开工项目50个，涉及96个村，建筑面积401.18万平方米。有关人士认为，加上农房集聚改造以及今年商品住房的开工量，三四年后，市区楼市将迎来供应大潮，供求关系将逆转。
城中村改造新开工400万平方米
据市农业局透露，截至4月底，今年全市农房集聚改造项目已开工130个，建筑面积达766.8万平方米，较去年全年的开工项目99个、建筑面积580.58万平方米，增加了186.22万平方米。尽管今年市区农房集聚改造开工面积尚未公布，但市区农房集聚改造新开工项目出现激增，已是不争的事实。
相对于农房集聚改造房源，在地段、综合品质等方面更能对市场形成有效补充的城中村改造房源，今年供应量也已出现大的增幅。来自市住建委的数据显示，2012年市区城中村改造年度计划为新开工项目50个，涉及96个村，建筑面积401.18万平方米。较去年全年的23个项目、涉及13个村、153万平方米，有大幅度的增加。截至4月底，今年计划内项目已开工10个，建筑面积为59.78万平方米，其中鹿城区2个，10.24万平方米，龙湾区2个，9.54万平方米，瓯海区6个，40万平方米，累计开工率为年度计划的14.9%。
对市场深有研究的朗兆房产策划机构董事长叶维坚认为，根据之前他对与城中村改造有着同样表现的市区安置房源的研究，发现除房东自住外，这类房源保守估计会有30%的多余房源流入二手房市场。三四年后，等这些项目交付后，至少会有120万平方米的城中村改造房源进入市区二手房市场。由于当前城中村改造房源在地段、综合品质等方面不逊色于普通的商品房，所以这类房源上市将会对市场供求造成巨大的冲击。
叶维坚认为，楼市供求生态被打破的事实，不仅仅局限于上述的增量。叶维坚说，多年来对市区楼市有着巨大贡献的城中村居民，随着城中村改造项目的开工，这部分购买力由于房源即将交付会逐渐散失，并有多余房源供应市场，一正一反会深度影响未来几年的楼市供求关系。
供求关系三四年后将被逆转
据温州大学房地产研究所提供的资料显示，目前，市区土地已经出让，但尚未上市的项目有20多个、可售房源建筑面积达170万平方米，再加上目前市区楼市库存的49万平方米住宅，楼市供应“洪峰”正在形成，这对市区楼市来说压力不可谓不大。
同时，根据市委、市政府之前透露的信息显示，我市未来几年将改变之前多年土地的“饥饿”供应状态，市区每年供应量达到1000多亩，并且明确提出降低房价收入比。在“限购令”限制了需求的前提下，大幅增加土地供应，同样会改变温州目前的供求生态。
未来几年，市区楼市供应出现巨大增量的同时，销售量却仍不确定。据市房管局提供的数据显示，之前2006年至2011年市区商品住宅销售量，分别为62.35万平方米、101万平方米、46.41万平方米、106.83万平方米、36.32万平方米和10.55万平方米。最近6年市区住宅才销售了363.46万平方米、年均60万平方米。在市区楼市供应“洪峰”形成之前，市场压力巨大，即使以最近几年销售面积最多的2009年106万平方米销售面积为例，仍面临不少的问题。
有关人士表示，判断房地产市场，有三个声音必须关注：一是土地价格，二是金融政策，三是供应量。前两个是政府的声音，后面一个是市场的声音。在土地价格、银行和政府声音基本定调的时候，市场声音就显得格外重要了。农房集聚改造、城中村改造、土地改变“饥饿”供应状态等迹象显示，今后几年市区楼市的供应“洪峰”，将对市场形成重大影响。
商报记者冯章国
2012市区楼市供应量调查连续报道之四
日前，市住建委公布了今年市区城中村改造目标：2012年市区城中村改造新开工项目50个，涉及96个村，建筑面积401.18万平方米。有关人士认为，加上农房集聚改造以及今年商品住房的开工量，三四年后，市区楼市将迎来供应大潮，供求关系将逆转。
城中村改造新开工400万平方米
据市农业局透露，截至4月底，今年全市农房集聚改造项目已开工130个，建筑面积达766.8万平方米，较去年全年的开工项目99个、建筑面积580.58万平方米，增加了186.22万平方米。尽管今年市区农房集聚改造开工面积尚未公布，但市区农房集聚改造新开工项目出现激增，已是不争的事实。
相对于农房集聚改造房源，在地段、综合品质等方面更能对市场形成有效补充的城中村改造房源，今年供应量也已出现大的增幅。来自市住建委的数据显示，2012年市区城中村改造年度计划为新开工项目50个，涉及96个村，建筑面积401.18万平方米。较去年全年的23个项目、涉及13个村、153万平方米，有大幅度的增加。截至4月底，今年计划内项目已开工10个，建筑面积为59.78万平方米，其中鹿城区2个，10.24万平方米，龙湾区2个，9.54万平方米，瓯海区6个，40万平方米，累计开工率为年度计划的14.9%。
对市场深有研究的朗兆房产策划机构董事长叶维坚认为，根据之前他对与城中村改造有着同样表现的市区安置房源的研究，发现除房东自住外，这类房源保守估计会有30%的多余房源流入二手房市场。三四年后，等这些项目交付后，至少会有120万平方米的城中村改造房源进入市区二手房市场。由于当前城中村改造房源在地段、综合品质等方面不逊色于普通的商品房，所以这类房源上市将会对市场供求造成巨大的冲击。
叶维坚认为，楼市供求生态被打破的事实，不仅仅局限于上述的增量。叶维坚说，多年来对市区楼市有着巨大贡献的城中村居民，随着城中村改造项目的开工，这部分购买力由于房源即将交付会逐渐散失，并有多余房源供应市场，一正一反会深度影响未来几年的楼市供求关系。
供求关系三四年后将被逆转
据温州大学房地产研究所提供的资料显示，目前，市区土地已经出让，但尚未上市的项目有20多个、可售房源建筑面积达170万平方米，再加上目前市区楼市库存的49万平方米住宅，楼市供应“洪峰”正在形成，这对市区楼市来说压力不可谓不大。
同时，根据市委、市政府之前透露的信息显示，我市未来几年将改变之前多年土地的“饥饿”供应状态，市区每年供应量达到1000多亩，并且明确提出降低房价收入比。在“限购令”限制了需求的前提下，大幅增加土地供应，同样会改变温州目前的供求生态。
未来几年，市区楼市供应出现巨大增量的同时，销售量却仍不确定。据市房管局提供的数据显示，之前2006年至2011年市区商品住宅销售量，分别为62.35万平方米、101万平方米、46.41万平方米、106.83万平方米、36.32万平方米和10.55万平方米。最近6年市区住宅才销售了363.46万平方米、年均60万平方米。在市区楼市供应“洪峰”形成之前，市场压力巨大，即使以最近几年销售面积最多的2009年106万平方米销售面积为例，仍面临不少的问题。
有关人士表示，判断房地产市场，有三个声音必须关注：一是土地价格，二是金融政策，三是供应量。前两个是政府的声音，后面一个是市场的声音。在土地价格、银行和政府声音基本定调的时候，市场声音就显得格外重要了。农房集聚改造、城中村改造、土地改变“饥饿”供应状态等迹象显示，今后几年市区楼市的供应“洪峰”，将对市场形成重大影响。
商报记者冯章国
