新浪：龙湾中心区——温州城市东部五大功能区发展的大“龙头”
随着万达集团最新作品——温州万达城市中心落户龙湾城市中心区意向的明确，温州未来现代商业商务的新中心将有望在城市东部迅速崛起。龙湾区委书记陈玲玲说，构筑“1650”大都市发展新格局是市委、市政府加快推进城乡区域一体化发展的重大决策。龙湾区作为“1650”大都市主中心城区之一，“温州万达城市中心”是在龙湾落地的一个现代服务业大项目，今后有望越来越多的大项目在龙湾扎根，龙湾正面临前所未有的机遇。
龙湾中心区建设重中之重
在“十一五”期间，龙湾定位为温州城市副中心，随着温州“1650”组成的(1个主中心、6个副中心、50个左右中心镇)大都市总体空间架构的确立，龙湾在“十二五”期间被定位为温州现代化大都市主中心。龙湾区定位由“副”转“正”，被赋予了新的历史使命。温州附二医龙湾分院、市委党校、温八中、温州奥林匹克中心等市级项目纷纷落户该区，直接提升了城市功能，为该区市民学习、医疗、休闲娱乐提供了便利。
按照温州大都市区的总体规划和城市东部高新技术产业开发区、龙湾中心区、空港新区、瓯江口新区、滨海开发区五大功能区规划要求，龙湾区将构筑以中心区为核心、五大功能区为平台、中心社区为节点的网络型组团式发展格局，形成规划一张图、建设一盘棋、城乡全覆盖，实现城乡规划建设一体化。高新技术产业区通过“退二提二”、“退二进三”，使“生产工厂”变为“创意工厂”，将状蒲片转型升级为集高新技术、创意设计、总部经济、商务办公等功能于一体的高新技术产业新城和城市新区；空港新区将以空港为核心，吸引资本、技术、人才等高端生产要素集聚，建设成为航空枢纽、战略性新兴产业发展基地、传统优势特色产业“退二提二”新平台、滨海新城区建设拓展区、物流保税等生产性服务业集聚区；瓯江口新区将建设成为以现代商贸和商务办公等生产性服务业为主、休闲旅游为辅的城市新区；滨海开发区建设将以先进制造业为主导，带动周边区域城市化改造提升，建成城市设施完善、环境优美、才智集聚、产业高端的产业新区。
作为五大功能区“带头大哥”的龙湾中心区将扮演怎样的角色呢？对此，龙湾区委副书记、区长王军说，龙湾中心区将按照市级功能区面积不低于20平方公里要求，以中心区集聚建设发展为核心，以大型商业、楼宇经济项目为重点，加快商贸要素集聚，加快城市综合体、总部经济园、商务楼宇区、高档商业街及生态型高端示范社区建设，打造集行政管理、商业、金融商务、文化娱乐、品质生活等五大功能为一体的温州城市东部新地标。“十二五”期间，龙湾中心区将投资300多亿元用于建设，今年该区中心区开发建设指挥部要完成全社会固定资产投资67亿元，列入全区重大建设项目22项，计划投资为20.6亿元，占全区建设工程半壁江山，已成为全区固定资产投资主力军。
配套建设跟进强化城市功能
龙湾中心区最初的面积只有2.55平方公里，在这个“小螺丝壳”里，很难有大作为。因此龙湾区委区政府一直在谋划拉开框架，以“改造旧城区、提升核心区、开发拓展区”的建设思路拓展发展空间。在抓好核心区建设的同时，坚持永中旧城区、瑶溪南片区和永昌北片区三区的联动开发、互动推进，加快推进新区旧城的对接融合。并着手“北进临江”拓展的战略思考，谋划中远期“龙湾中心区-瑶北-瓯江-滨江”的城区渐进发展模式和跨越战略，真正实现城市向东看。在最近市委、市政府下发的《温州城市东部五大功能区开发建设和管理实施方案》中，龙湾中心区功能区范围：大罗山以北、瓯江以南的区域，行政区划包括瑶溪街道、永中街道，区域面积71平方公里，现常住人口约16万。城市发展空间扩大，更多的是拓展了龙湾人对城市的眼界，对品质都市生活的向往，对优美人居环境的渴望。[Page]
陈玲玲书记在访谈中提到，中心区将以项目建设为载体强化城市功能。在强化公共交通设施配套服务功能方面，目前已着手公交站点方案设计和B、C地块公共停车场建设，5月开工建设占地105.8亩的中心区F地块大型地下广场及主题公园，实现周边万达商务、体育集聚区停车及商业分流。在强化商贸金融配套服务功能方面，将加快推进温州银行、温州龙湾农村合作银行等在建金融总部大楼建设，同步推进中心综合农贸市场等附属基础设施，提升并优化市民安居宜居环境。在强化生活休闲配套服务功能方面，加大城市绿化美化力度，合理配置公园和广场，着手建设龙湾区文化公园，优化府后公园、龙翔湖公园、市民广场。在强化文化教育配套服务功能方面，开工建设区外国语小学、区图书馆工程、科技创新大楼，建成区实验中学、文化水街、市民活动中心等。
为丰富城市内涵，增强文化底蕴，中心区在提高品质上下足功夫，吸收城市规划先进理念、借鉴城市建设创新方法，提升规划设计品位。不断优化景观空间组合和夜间亮化设计，提升视觉空间品位质量，使龙湾区域历史文化特色和城市人文精神物化为符号元素、街景小品、文化设施等，大力推进中心区城市标识系统建设，塑造龙湾区域文化之魂、城市之魂。
引进高端物业打造品质居住中心
2010年龙湾区社会消费品零售总额为63.8亿元，但是，这个数据只相当于5个左右银泰百货的年销售额。一个城区没有大商场，没有浓厚的商业氛围，市民就感觉不到自己生活在大都市主中心。现龙湾人消费观念在面临巨大转变，对消费环境、消费的便利性提出了新的更高的要求。正是在这样背景下万达入驻龙湾，引进万达建设城市综合体就是引高端商务最典型的一个例子。万达开工后，更是带动了周边项目建设速度，吸引了银泰百货、正大集团、奥特莱斯等大批高端商贸业态的投资落户意向，核心区商业氛围日趋浓厚，基础设施、公共服务设施日臻完善。
而备受瞩目的龙湾中心区A-16地块和A-02、A-09合并地块被绿城房地产集团有限公司和浙江万科南都房地产有限公司拍得后，引发更多国内品牌房开进军龙湾市场，窥视龙湾中心区地块。
龙湾中心区还将逐步开发永宁西路、永中西路两侧的商务楼宇区、高档商业街区。引进国内外一线品牌商业业态先进的管理模式和管理团队，继在G地块南端开工建设万达一期之后，将在一期北段打造占地近230亩、集国际顶级消费品、文化创意、休闲旅游为一体的温州万达城市中心，全力打造全省领先、国内一流的商业商务大平台。在2011年出让计划中就有核心区C10地块、E11、G10等10个地块，出让地块全部为住宅和商务金融，土地面积718亩，建筑面积97万平方米。充分体现了区委、区政府要大手笔引高端商务，聚精品居住的决心。
此外，龙湾区还将以加快城市中心区建设为龙头，突出重点，以点带面，加快精品楼盘开发和生态人居培育，发展高品质住宅、商业商务地产，打造一批功能完善的城市综合体和楼宇经济，形成温州最具活力的房地产开发建设区域，打造温州城市东部品质居住中心。中心区核心区以高品质居住小区、高档商住、公共场馆、商务楼宇开发为主，向空港经济区拓展，结合加快永中旧城改造，扩大中心区体量，提升中心区城市品位，成为生态宜居示范区；瑶溪重点建设温州最大的生态居住区，成为温州新的都市居住商住区；灵昆和大罗山生态区，建设一批生态型高级生态景观型住宅地产；滨江商务区开发建设高档商住楼、商务楼宇，形成温州房地产最具特色江景式滨江板块，融入温州主城区；城市南部区域以旧村改造为重点，做好连片开发，建设一批康住型住宅公寓，形成综合性商住区。
多模式改造农房让农民变居民
在引进品牌开发商的同时，龙湾区还将以农房集聚建设为突破口，推进农村社区向城市社区转变，农民向城市居民转变，打造一批和谐社区、精品社区。[Page]
农房集聚建设将坚持“农民可接受、政府可承受、发展可持续”原则，促进人口集中、产业集聚、要素集约、功能集成，实现城乡社区建设管理一体化。首先是以功能区规划为龙头，加快编制镇域空间布局规划，完成农房集聚点规划修编工作和城市社区建设的规划设计，将“城中村”改造纳入统一规划范畴，并做好与城市空间布局规划、土地利用总体规划的衔接。其次是多模式推进农房改造集聚建设，根据不同区域的发展实际、发展水平和发展特色，整体推进全区农房集聚建设。如“1+N”辐射带动模式，是将农房集聚建设和中心城区建设拆迁相结合，在城区黄金地段高标准、高起点、高规格建设农房集聚点，打造对农民有吸引力的城区精品社区，吸引带动周边村的农房改造。联村连片结点模式，是将农房集聚建设和三产返回地开发相结合，各村联合开发建设档次高、规模大的小区，并根据设计方案和返回地面积分配相应住房，促进农户跨村跨片区集聚。城区建设融合模式，是将农房集聚建设和城区建设相结合，对涉及重点工程拆迁的行政村农房安置就近融入城区建设，带动拆迁安置范围内的整片整村农房改造，扩大城区容量。此外，还有整村搬迁腾换模式，通过农房集聚建设和“城中村”改造相结合，以“城中村”整体搬迁集中安置进行改造。
在农房集聚建设同时，加快城市社区建设，创新城市社区管理理念和城市管理方式，科学设置社区组织架构，创新管理方式，构建以服务为主的新型社区管理模式。
