温州晚报：发展目光聚焦东向 龙湾 温州现代化大都市主中心在崛起

　　

　　温州已开始由滨江时代步入滨海时代，作为温州临海东大门的龙湾区，有条件也有机会勇立潮头。近期温州市辖区行政区划调整，龙湾区是三个区中唯一将所有乡镇改为街道建制的。市民政局副局长徐伟中说，这将减少行政层级，强化城市功能分区，理顺管理体制，资金的投放、资源的配置、市场的调剂、信息的共享等进入了一个新的天地，很好地配合了温州市城市总体规划方案的实施，为龙湾打造出城市新中心打下根基。

　　打通土地瓶颈之困

　　温州地处浙南山区，地形状况可以用“七山二水一分田”来概括，可以利用的建设用地在总面积中所占比例很少。改革开放以来，温州市区的建成区面积从20平方公里增加到了153平方公里，同时，温州市区的人口也不断增加。

　　温州市区目前的行政区划形态呈封闭型，东西向处于温州全市行政区域的蜂腰部，洞头县在正东方向悬于海上，北侧隔瓯江布设的是分属乐清、永嘉的经济重镇，南侧的腹地纵深也不大。徐伟中在2008年发表的一篇论文上就曾提到，2001年区划调整后在布局上最大的铺垫是龙湾区政府驻地选择在永中地区，给城市东拓埋下伏笔。

　　目前龙湾城市中心区规划在修编后扩大到14.5万平方公里；在土地出让方面，2008年以来，龙湾全区土地供应量和实际出让量连年大突破，房地产投资增长速度(同比增长速度逾30%)也远高于全市发展水平，大手笔的建设带来了龙湾中心区的率先崛起。在工业体系方面，龙湾也通过狠抓产业提升、环境治理和零碎工业地块的“退二进三”置换，土地资源开始优化利用，整个龙湾区的生态环境也在逐步改善，原有的山清水秀的滨海风光资源优势正在发挥出来。

　　 优越区位辐射全市

　　龙湾区成立于1984年，是温州各区县中最年轻的。

　　在20多年时间里，龙湾区工业总产值增加了864倍，财政收入增加了161倍；2009年GDP达到210亿元。人口增加10倍，达到70多万人。面积由61.43平方公里扩展到279平方公里，龙湾的人均GDP及城镇人均可支配收入等指标在全市各区县中多年来名列前茅。

　　永强是龙湾的中心镇，经济基础较好，是温州的主要强镇之一，永强人的富裕水平也是龙湾各乡镇之首。以永强为核心的“永强五镇”一直是龙湾经济的中流砥柱。随着龙湾区内的两个万吨级泊位码头、机场公路等工程的相继建成，再加上此前通航的永强机场，全区基本构筑起海、陆、空现代立体交通网络。目前，将龙湾区和温州主城区贯穿起来的主要是机场大道和瓯海大道，这两条大道因而也成为温州城市中心扩张的天然路标。

　　沿着机场大道可以直达温州新城，这是温州的行政中心区，由于机场大道与中心市区的主要交通路网形成衔接，所以市区其他各主要板块如大南门、江滨路的主要楼盘也将成为未来龙湾中心区连接主城的主要通道。

　　瓯海大道东段2008年贯通，是温州的第一条城市快速路，使得龙湾与中心市区的衔接又多了一个重要渠道，同时，沿着瓯海大道的湿地板块也成为近年来最为炙手可热的投资置业区域。借助于快速路的时空便利，让周边其他区域分享龙湾中心区高起点的配套设施。

　　大腕争相入驻

　　在温州做实地考察已经有好几个月的一位商业地产人士说，温州现有商业发展的形态，已经滞后一线城市一二十年的距离，这与温州扎实的经济基础以及大众购买力严重不符，大众为了消费而消费，而没有把消费当成一种享受。大众对经济社会生活的需求，必须要有一个新的城市中心来满足。“新城市中心”的概念，不仅仅是一个单纯的购物中心，而是一条有效可行的产业链，作为一个提供商业资源的平台，再配合周边大型的商业公园，带动区域性经济发展，才能走出发展滞后的困境。

　　就现在温州主城区的商业设施，已经不能负荷温州市民的消费力，如果能够跳出老城区，到一个新的拥有大片土地资源的区域，把消费群体吸引到另一个城市中心，做一个分流，一来能缓解主城区的来自交通拥堵，场地资源匮乏等各方面压力，二来能带动新消费区域的经济发展。龙湾是上佳的选择。

　　从龙湾楼市来看，多年来都只是本地企业品牌的阵地，万科、万达、绿城三大名企的同时进驻，既显示了品牌名企对区域板块发展价值的认同，其开发的项目在开发规模、功能定位、新型人居服务理念等的组合方面也将成为龙湾中心区乃至龙湾区楼市高起点发展的主要引擎。

　　近年来，城市快速路网(瓯海大道东段、滨江大道龙湾段、沿海高速等)在龙湾区境内率先建成运行，永强机场正在扩修为温州国际机场，正在规划中的S1、S2、M2等轨道交通也都在龙湾联结，龙湾在时空两方面与温州市中心区的联系不断加强，在市域范围内与其他各县(市)的联系也大为加强，甚至在温州融入海峡西岸经济区的经济协作中也能占领先机。与此同时，温州奥体中心等重大市政配套也在龙湾落户。

　　-各方观点

　　龙湾开新店计划提上日程

　　溢香厅大酒店总经理柯巴嫩：我们在鹿城和经济技术开发区已有3家门店，经过多年经营，我们在城市的东部已积累一批稳定的客源，由于老城区土地资源紧缺，没有合适的场地，早在3年前我们就计划在消费力很强的龙湾区开一家新店，但由于合作伙伴的关系，拓展计划一度搁浅。现在随着瓯海大道的开通，温州城市规划东扩发展目标确定，龙湾的未来潜力无限，有几个朋友已在瑶溪拍得土地，用于住宅开发，我们在龙湾开新店的计划也已重新提上日程，准备在龙湾买下一处合适的物业做餐饮，或者是进驻大型的商业综合体。

　　四大优势支撑龙湾发展

　　申银万国证券温州营业部理财经理、资深房产评论员饶建军：龙湾很多优势条件足以支撑成为一个新的城市中心。首先从地理上来考量，老城区土地资源紧缺，城市东扩向滨海发展、向瓯江口延伸，填海造田，打开了城市发展空间，而且向东发展与洞头深海港连续，未来可以修建更高级别的公路、铁路等交通设施，龙湾的区位优势将对整个城市东扩起到重要作用；其次是龙湾的人文历史底蕴深厚，迄今已有450年历史的古城堡——永昌堡便是明证，人称张阁老的明朝嘉靖朝内阁首辅张璁是龙湾永中人；龙湾的海城、瑶溪等多个街道还依伴着大罗山脉，大罗山脉是温州城市的“绿心”，未来温州城市将围绕这个“绿心”建设。另外，永中、海城一带商业气氛浓厚，五金水暖等产业发展得如火如荼，很好地诠释了温州人精神，上述这些条件都有利于龙湾成为新的城市中心。

　　每月在龙湾开5家门店

　　浙江当家人便利店连锁有限公司企划部经理熊兵：现在温州城市发展方向是向东向东再向东，因此我们的当家人便利店也将主要拓展区域放在龙湾。尽管龙湾现在正处大建设的过程中，消费还有些散，但提前布局抢占先机十分必要，“当家人”2007年进入龙湾市场到2009年底时，总共才只有7家门店，但今年春节以来，在龙湾区新开的门店已达7家，现在正以每月5家以上的速度在当地开出新店，按照计划今年在温州要开的150家门店中，龙湾区域内占一半以上。

　　龙湾部分金名片

　　中国制笔之都

　　2002年龙湾荣获“中国制笔之都”称号。有中国制笔企业10家，中国制笔名牌产品31个，7个产品获中国制笔专项王称号。

　　中国合成革之都

　　2002年龙湾荣获“中国合成革之都”称号。行业年产值115亿元左右，目前仍是全国乃至亚洲最大的合成革生产基地。

　　中国杨梅之乡

　　2003年龙湾荣获“中国杨梅之乡”称号。丁岙杨梅是温州地区传统名优水果，也是浙江省著名的四大良种之一。

　　中国不锈钢

　　无缝管材生产基地

　　2004年龙湾荣获“中国不锈钢无缝管材生产基地”称号。全市90%的生产企业在龙湾，形成乐炼钢轧坯、穿孔、连续固熔处理、冷拔的配套工艺体系。

　　中国五金洁具之都

　　2004年龙湾荣获“中国五金洁具之都”称号。目前拥有水暖洁具企业600家，年产值超500万元的有40多家，超亿元企业有3家，是全国三大水暖洁具生产基地之一。

　　中国文蛤之乡

　　2005年龙湾荣获“中国文蛤之乡”称号。文蛤，是河口性经济贝类，含丰富的蛋白质和多种氨基酸，味鲜美，素有“天下第一鲜”之称。

　　中国女鞋基地

　　2006年龙湾荣获“中国鞋都女鞋基地”称号。有110多只具有独自知识产权的商标，其中中国驰名商标14枚、国家免检产品9枚以及一批省市知名知名品牌。

　　中国阀门城

　　2006年龙湾荣获“中国阀门城”称号。产品占国内市场25%以上，不锈钢阀门占全国年产总量的40%以上，特别是不锈钢球阀占全国市场的70%，成为全国主要生产基地。

　　中国食品制药机械

　　产业基地

　　2008年龙湾荣获“中国食品制药机械产业基地”称号。温州食品制药机械设备的品种及生产能力，分别占全国的40%与30%。

　　□本报记者欣欣周洛嫣黄剑

　　□本版制图陈万里