新政影响购房谁负违约责任？浙江规范调控后房屋买卖行为

　　 浙江在线杭州4月21日讯(记者李利)已经签好了购房合同，但由于调控政策出台，导致贷不了款、买不了房，违约责任应该由谁负？最近，在浙江乃至全国陆续出现了很多交易者以调控为由要求解除房屋买卖合同等诉讼。

　　为及时有效地指导审判实践，统一法律适用和司法裁判的尺度，妥善处理、化解此类纠纷，并规范和引导各方的交易行为，维护房地产市场的交易诚信和正常秩序，浙江省高级人民法院制定出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》，并于今天起开始实施。

　　　调控新政不构成“不可抗力”，能否解除合同视情况而定

　　《意见》规定：调控政策不构成“不可抗力”。浙江高院民一庭庭长许惠春解释说：“依据民法原理，只有同时具备‘不能预见、不能避免和不能克服’三大要件的情形才属于‘不可抗力’；但频频出台的调控政策目标指向明确，买卖双方很难说不可预见、不可避免、不能克服。”

　　既然不构成“不可抗力”，那新政限购措施让一部分已经签合同的人失去了购房资格；限贷措施又提高了贷款门槛，让一部分人失去了买房能力……这些人能够顺利地解除合同吗？

　　“在审判实践中，我们一般认定这类情况构成‘不可归责与当事人双方的是由’，也就是双方对此事由的产生均没有过错，而允许当事人解除合同。”许惠春说道，“为了防止有人滥用该规则，转嫁交易风险，《意见》中也是有明确规定的。”

　　记者看到，《意见》对调控前订立的合同中没有明确约定按揭付款，买方以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，法院不予支持；反之，约定按揭贷款的，如果买方举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，可以解除合同，出卖人返还收受的购房款或定金，但可请求承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。而对于调控前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的，当事人均可请求解除合同。

　　由于政策原因解除购房合同，中介可以适当收取服务费

　　在一些房屋买卖双方依法解除合同之后，中介公司的位置就十分尴尬了。部分房地产经纪机构常常为该不该收取、收多少中介费而与购房者发生争议。

　　为此，《意见》规定，经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价等违规收费，不予支持。如果房屋买卖合同当事人根据合同约定，已将购房款、定金以及房屋产权证书等资料交给中介服务机构的，可要求其返还。