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买了房屋发现是违章房,如何维权? 律师支招

2019年11月15日 09:09:36来源:温州网

  温州网讯随着温州“大建大美”的推进,城中村改造问题备受关注。记者梳理4个与拆迁安置有关的问题,由浙江六和(温州)律师事务所监事、合伙人罗洋律师为你解答。

  买的房子竟是违章房,拿不到安置补偿,该怎么维权?

  市民钱女士咨询:我在温州某村买了一个房子,在征收补偿阶段被拆迁部门认定为违章建筑,拿不到安置补偿,我现在应该怎么维权?

  律师解答:根据目前温州市区各区的房屋征收补偿政策,具备土地证、房屋所有权证的建筑物属于合法产权房屋,没有产权证但以前办理过规划手续并已建房的可以视同合法,或者根据相应年限的航拍图也可以视同合法等存在几种依法安置补偿情形。如果不符合前述几种情形的建筑物,不论是砖混类结构还是棚屋型建筑,都会被拆迁部门认定为违法建筑而不予合法赔偿,最多只能够按照200元/平方米或300元/平方米的价格给予违章建筑的补偿。

  类似钱女士购买的违章建筑,很多都是村民在自家自留地上私自搭建的平房,用于家庭小作坊经营或是出租给外来务工人员居住之用。这些房子因不具备合法手续不是受法律保护的可予在市场上合法流通的房屋。按照温州地区的司法实务判断,属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的“违反法律、行政法规强制性规定”的情形,因此该违章建筑的买卖行为无效。

  对此,钱女士应当拿起法律的武器,对出卖人向人民法院提起民事诉讼,要求依法确认双方之间签订的房屋买卖合同无效,并主张退还当时已支付的全部购房款。还有,法律上的合同无效,合同双方是互负返还义务,钱女士也需要将当初购买的违章建筑返还给出卖人。而如果违章建筑已经被拆除,房屋因为拆迁部门行政管理的原因已经不存在了,钱女士也就不负该返还义务了。此外,房屋买卖合同无效,违章建筑的补偿款不属于钱女士,而是归属于出卖人所有。

  卖房者不配合办理拆迁安置手续,怎么办?

  市民王先生咨询:我有个亲戚在若干年前自建了一栋三层建筑,后来我买了其中的一层。现在拆迁部门也确认该三层建筑物都能根据政策标准计算相应的安置补偿,但是我亲戚现在却反悔了,不配合我去办理拆迁安置手续,我该怎么办?

  律师解答:市民王先生既然向其亲戚购买的是经过拆迁部门确认可予安置补偿的建筑物,则他就是所购买的其中一层房屋的合法权利人,依法应当享受相应的拆迁安置补偿权益。但鉴于他的亲戚拒不配合办理拆迁手续,拆迁部门无法确定王先生的合法拆迁人资格。

  王先生应当向人民法院提起民事诉讼,提交与亲戚之间签订的合法、有效的房屋买卖协议和购房款缴纳凭证等证据材料。只要协议明确约定了购买房屋的具体门牌号、坐落和该楼层的面积、方位、价款等关键信息,就能印证王先生购房人的身份。人民法院会依法判决王先生对所购房屋享有相应的拆迁安置补偿权益。具体而言,王先生依法享有的安置权益包括与基于该房屋而享有的政策优惠和与他自身身份有关的一些补偿,但不包括因整栋楼房的户口性质、户口关系额外产生的安置权益,这些权益仍归属于出卖人即其亲戚所有。当王先生取得了人民法院下发的生效判决书之后,就可以直接要求拆迁部门核算并领取安置权益。

  参与分家的亲戚去世,怎么办理拆迁安置手续?

  市民李女士:我爸爸这一辈一个大家族的亲戚们在二十几年前共同对祖辈遗留下来的几间老房子进行了书面的分家析产。现在老些房子要拆迁了,但是当年参与分家的亲戚很多都已经去世了,现在应该如何去办理拆迁安置手续?

  律师解答:分家析产是家庭成员要求分割他们共同共有财产的法律行为,大部分是由于家庭生产、生活方面的实际需要引起。分家析产协议如果是家庭成员的真实意思表示,且不违反法律、强制性规定,就是有效、可履行的。李女士家几间祖屋通过上一辈和老一辈共同分家析产的行为确定了房子的归属,如果老房子有办理过房产证,则当年可以直接凭分家析产协议去办理各自的变更登记手续;如果没有产权手续,则需要分家析产的权利人共同去拆迁部门登记并办理安置手续。

  现在由于分家析产的年代久远,很多参与分家的亲戚既然已经去世了,对于拆迁部门而言在没有全体分家人员到场的情况下是难以直接办理安置手续的。这时候,李女士可以考虑选择向人民法院提起要求确认拆迁安置权益的诉讼。虽然部分分家析产参与人已经过世,但可以由他们的子女或者其他法定继承人作为被告或第三人参与诉讼。此类诉讼需要明确几个问题,首先就是查明过世分家析产人继承人的真实身份,以明确被告主体资格,其次要审查分家析产协议是否符合法定形式、特别是对老房子的分家处理是否合法,最后则要准确计算李女士一家基于分家析产协议依法可以取得安置权益的具体份额。法院经过审查以判决或者调解的方式就能够将李女士一家享有的安置权益份额通过法律文书的形式固定,拆迁部门根据法律文书就可以直接办理安置手续。

  父母的房子被登记在兄弟的名下,我该如何主张拆迁安置权益?

  市民陈先生:我爷爷、奶奶很多年前自建了一间老房子,他们生有我爸和我大伯两个儿子。以前我大伯家经济比较困难,当时说好这个老房子给大伯家居住用的,爷爷奶奶老了以后一直住在我家由我爸来照顾。两年前,爷爷、奶奶先后去世了,今年初我们听说老房子因为政府修建道路的原因要拆迁了,但经政府部门查询却发现房子已经被大伯登记在自己名下并作为被拆迁人享受了拆迁安置权益,那么现在我家该怎么主张权益呢?

  律师解答:市民陈先生说的爷爷、奶奶自建的老房子无论是否经过产权登记都属于爷爷和奶奶的共同财产,既然没有经过正式的分家析产,则无论是陈先生的父亲还是他大伯在爷爷、奶奶仍然健在的情况下都没有取得房子的所有权。虽然爷爷、奶奶考虑到大伯家经济困难让其一家住到了老房子里面,但只是一种暂时性的居住行为,并没有改变老房子的权属。两年前爷爷、奶奶已经先后去世,则在其生前没有进行分家析产的情况下,应当由陈先生的父亲和他大伯共同继承该老房子。

  因此,陈先生的大伯在没有取得合法析产或者继承手续的情况下私自将老房子办理到自己名下的行为明显侵犯了陈先生父亲的合法权益,陈先生大伯或者是提供了虚假的证明材料去办理权属登记,或者是不动产登记部门并未依法尽到审查登记义务。陈先生的父亲应当向人民法院提起对大伯的民事确权诉讼,要求确认基于继承关系对老房子的权属享有一半的份额。待民事判决之后,还需另外对不动产登记机构提起要求撤销将老房子登记在大伯名下的行政诉讼。在诉讼的过程中,要及时函告拆迁部门停止将安置权益单方给予大伯的行为,或者在必要时向人民法院申请对安置权益或者大伯名下个人财产的保全措施。通过以上诉讼和保全程序,可以依法确保陈先生父亲依法获得其父母遗留财产的安置权益。

  来源:温州晚报

  记者:周蓓蓓

[编辑: 陈静] 
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